Les conséquences fiscales de l’acquisition d’une propriété Française avec une société étrangère

Acheter une résidence secondaire est un rêve pour beaucoup, d’autant plus lorsque la France est concernée avec ses Alpes magnifiques, sa fameuse French riviera, sa ville-lumière et j’en passe…

Une fois la perle rare trouvée se posent des tas de questions pratiques, juridiques, fiscales dont la fameuse : achat en nom propre ? En société ? Nous allons tenter de vous amener des éléments de réponse tangibles.

La « taxe des 3% »

Son vrai nom étant la Taxe sur la Valeur Vénale des Immeubles détenus en France (TVVI), elle est plus connue sous le patronyme de taxe des 3%. La raison ? Sous certaines conditions, les propriétaires étrangers d’immeubles Français doivent s’acquitter d’une taxe annuelle égale à 3% de la valeur de l’immeuble. Chaque année donc.

Pas de panique : dans les faits la plupart de ces propriétaires sont exonérés du paiement de ladite taxe contre l’engagement de soumettre annuellement une déclaration fiscale concernant les propriétaires effectifs du bien à l’aide du Cerfa 2746.

Il est très fortement recommandé de ne pas oublier de soumettre cette déclaration, sous peine de se voir demander le paiement de la fameuse taxe ce qui peut rendre l’oubli fort coûteux.

Avantage en nature et impôt sur les sociétés

La loi Française, que cela soit dans le code général des impôts ainsi que dans la jurisprudence affirme que toutes les opérations effectuées par une société commerciale sur le territoire Français doivent être soumises à l’impôt sur les sociétés en France.

Cela signifie que si la propriété est louée, la société doit bien évidemment tenir une comptabilité commerciale selon les règles Françaises, déposer des comptes annuels et payer l’impôt sur les sociétés Français le cas échéant. Cela tombe sous le sens me direz-vous, j’en conviens.

La partie un petit peu plus étonnante pour les propriétaires étrangers provient de la notion d’avantage en nature : en effet la loi Française, toujours elle, estime que dans le cas où le bien serait attribué à titre gratuit à l’exploitant, les associés ou toute autre personne, un avantage en nature devra être réintégré dans les comptes afin de payer de l’impôt sur les profits qui auraient dû être comptabilisés.

Très concrètement cela signifie que ladite société étrangère devra comptabiliser des produits « fictifs » qui correspondent au loyer qu’elle aurait dû percevoir si le bien avait été loué dans des conditions de marché dites « normales » puis payer de l’impôt dessus.

Très peu de propriétaires de sociétés étrangères dans ce cas déclarent en réalité ces avantages en nature, ce qui n’empêche pas l’administration fiscale d’en redresser un certain nombre chaque année avec des méthodes de calcul peu favorables aux propriétaires et qui font apparaître in fine d’importantes sommes à payer, celles-ci paraissant très injustes aux infortunés propriétaires…

Société étrangère & plus-value

Last but not least comme disent nos amis outre-Manche, la dernière conséquence purement fiscale de l’achat d’une propriété Française avec une société étrangère concerne le calcul de la plus-value lors de la revente du bien.

Nous avons en effet pu lire certaines énormités sur Internet, comme le fait que ces sociétés soient totalement exonérées de plus-value par exemple – c’est on ne peut plus faux !

En effet le droit fiscal Français exige que toute plus-value effectuée sur une propriété située sur le sol de France soit déclarée et payée au Trésor Français : ainsi nul n’y échappe, quelle que soit sa nationalité, en société ou en nom propre.

La particularité des propriétaires sociétés étrangères vient du calcul de la plus-value en lui-même : en effet les sociétés étrangères sont réputées être des sociétés de type commerciales ayant opté pour l’impôt sur les sociétés en France pour le calcul des impôts et taxes. En ce qui concerne la plus-value de cession immobilière, celle-ci ne bénéficiera donc pas du calcul dit des « particuliers » mais de celui des sociétés à l’IS (Impôt sur les Sociétés) qui est totalement différent.

Sans trop rentrer dans le détail des calculs afin de ne pas rendre cet article plus indigeste qu’il ne l’est déjà, disons seulement que :

• Il n’y aura aucun abattement pour durée de détention
• Le bien immobilier sera amorti comptablement, et les amortissements (qu’ils aient été passés ou non) seront réintégrés dans le calcul de la plus-value finale
• La plus-value sera imposée à l’impôt sur les sociétés Français au taux de 25%

Prenons un exemple concret afin de vous permettre de bien comprendre les différences de traitement fiscal :

M. X, résident fiscal britannique, a acheté une charmante propriété en Normandie il y a 20 ans de cela pour la somme de 200,000 euros. Il n’a pas effectué de travaux d’importance depuis, simplement des travaux d’entretien.
Il revend cette demeure pour la somme de 300,000 euros.

Si M. X avait acheté sa propriété en nom propre, il paierait 3,998 euros de plus-value lors de la cession de son bien.
SI M. X avait acheté sa propriété avec une société de droit britannique, il aurait à payer la somme de 45,000 euros d’impôt sur les sociétés…

Le but de cet article n’est pas de prévenir tout achat de bien immobilier Français avec une société étrangère mais simplement d’avertir nos lecteurs et leurs conseils des (lourdes) conséquences fiscales qui interviendraient par la suite, et ce de manière irréversible.

Nous conseillons à tous les acheteurs potentiels de se renseigner auprès de professionnels aguerris et habitués à ce type de montage : de nombreux acteurs de l’immobilier en France ne sont pas familiers de ces situations et ne verraient pas le risque fiscal important pris par leurs clients.

Vous pouvez nous contacter à ce sujet sur : info@theftr.fr afin d’échanger en Français ou en Anglais avec un de nos experts.