Avec l’essor des locations saisonnières, de nombreuses questions sur la fiscalité des locations immobilières en France se posent. En effet, il existe plusieurs options fiscales en fonction du type de location et du régime choisi. Cet article vise à expliquer les différentes implications fiscales pour les locations nues et meublées, en mettant l’accent sur la fiscalité des biens détenus par des particuliers.
Les revenus de location issus d’un bien situé en France doivent impérativement être déclarés en France, quelle que soit l’identité de son propriétaire et sa résidence fiscale.
Ainsi une société étrangère OU un particulier non résident recevant des revenus locatifs issus d’une propriété Française devront obligatoirement les déclarer en France !
Il existe deux types de location : la location nue et la location meublée qui sont deux activités fort différentes fiscalement parlant. En effet la location nue est une activité civile tandis que la location meublée est une activité commerciale ce qui change radicalement leurs régimes fiscaux.
Dans cet article nous ne parlerons volontairement que de la fiscalité immobilière de biens détenus par des personnes physiques : nous aborderons le sujet des sociétés dans un autre article.
La location nue
Dans le cas d’une location nue, les revenus fonciers sont simples à déclarer, car ils sont inclus directement dans votre déclaration de revenus personnelle. Deux options s’offrent à vous : le régime réel et le régime micro-foncier.
Sous le régime réel, vous pouvez déduire certaines charges liées à la location, telles que les dépenses d’entretien, l’assurance et la taxe foncière. Les impôts et prélèvements sociaux seront calculés sur le résultat imposable, c’est-à-dire les loyers perçus moins les charges déductibles. Vous devez utiliser le formulaire 2044, une annexe à votre déclaration de revenus personnelle (formulaire 2042).
Le régime micro-foncier vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts, sans avoir à justifier les dépenses. Il convient de noter que ce régime est limité à 15 000 euros de revenus fonciers. Les impôts et prélèvements sociaux seront calculés sur 70 % de vos revenus bruts (après déduction de l’abattement de 30 %), et vous devez déclarer cela directement dans votre déclaration de revenus personnelle.
La location meublée
La location meublée concerne la location de logements déjà meublés, que ce soit pour une courte ou une longue durée. La fiscalité diffère considérablement de la location nue, car il s’agit d’une activité commerciale. Voici les étapes à suivre :
La première étape consiste à obtenir un numéro SIREN auprès du greffe du tribunal de commerce afin de pouvoir déclarer vos revenus de location meublée. C’est une étape obligatoire qui prend quelques jours à quelques semaines au maximum.
Une fois que vous avez obtenu votre numéro SIREN, vous avez le choix entre le régime réel et le régime micro BIC, similaire à la location nue.
Sous le régime réel, vous pouvez déduire les charges liées à la location meublée, y compris les travaux, le mobilier, les taxes et l’assurance. De plus, vous avez la possibilité d’amortir le bien, ce qui réduira votre bénéfice imposable. Les impôts et prélèvements sociaux seront calculés sur le bénéfice imposable (loyers – charges – amortissements). Si vous n’avez pas de bénéfice imposable, vous n’aurez pas d’impôt à payer.
La déclaration est un peu plus complexe, car vous devez produire des comptes annuels en utilisant le formulaire 2031, que vous devez envoyer à votre centre des impôts par voie dématérialisée, puis reporter le bénéfice ou le déficit sur votre déclaration de revenus personnelle.
Le régime micro BIC vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers bruts, sans avoir à justifier les dépenses. Les impôts et prélèvements sociaux seront calculés sur 50 % de vos revenus bruts (après déduction de l’abattement de 50 %).
Vous devez déclarer cela directement dans votre déclaration de revenus personnelle, sans fournir de comptes annuels comme pour le régime réel.
En tous les cas n’hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions concernant la déclaration de vos revenus locatifs, nous serons enchantés de vous apporter notre aide et expertise.
L’auteur : Géraud est co-fondateur de The French Tax Representative et expert-comptable de formation, spécialisé dans l’immobilier et la clientèle internationale depuis 2017. Il aide, avec son équipe, plusieurs centaines de particuliers et d’entreprises chaque année dans la gestion de leur fiscalité française.