Acheter un bien en SCI – version Française

La SCI, trois petites lettres pour un acronyme presque familier de tous mais dont le sens réel est en revanche bien moins connu… Nous allons tenter dans cet article de faire la lumière sur la SCI et ce que cela implique d’en constituer une.

Une SCI, c’est quoi ?

La SCI pour Société Civile Immobilière est une forme de société dont l’objet est l’acquisition et la gestion de biens immobiliers en France. Elle doit avoir au moins deux associés qui peuvent être des personnes physiques ou morales (sociétés), et son activité est dite civile et ne peut donc pas avoir d’activité commerciale SAUF si elle opte pour l’impôt sur les sociétés -nous y reviendrons-.

Le capital social est libre et il est divisé en parts sociales entre les associés à concurrence de leurs apports.

Une SCI, ça sert à quoi ?

On créé généralement une SCI pour diverses raisons :

• Investir dans l’immobilier à plusieurs (membres de la même famille ou non)
• La gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs avec la possibilité de céder les parts sociales de la SCI entre les associés, ce qui est plus simple qu’avec une indivision (c’est-à-dire la possession du bien immobilier à plusieurs sans SCI)
• La transmission du patrimoine immobilier, avec notamment la possibilité de démembrement de la propriété (à voir avec votre notaire)
• Gérer le patrimoine immobilier d’une activité professionnelle tout en le séparant de la société d’exploitation, utile en cas de déménagement ou cession ultérieure de la société

Quels impôts et taxes vais-je payer avec une SCI ?

Avant de parler impôts et taxes il est primordial de souligner le fait qu’une SCI peut être assujettie à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) ce qui change absolument tout dans son traitement fiscal.

La SCI à l’IR :

Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu est dite transparente fiscalement car ses bénéfices ou déficits seront imposés directement à l’impôt sur le revenu de ses associés à concurrence de leur participation au capital. Son activité ne peut être que civile et non commerciale : elle ne peut louer que des biens nus et non meublés, la location meublée étant une activité commerciale.

Par exemple pour une SCI qui aurait deux associés à 50% chacun, le bénéfice de 10 000 euros serait imposé directement à l’impôt sur le revenu en tant que revenus fonciers à hauteur de 5 000 euros pour chacun des deux associés.

                La SCI à l’IS :

Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est quant à elle dite opaque fiscalement car ses bénéfices seront imposés en son propre sein à l’impôt sur les sociétés et les bénéfices lui demeurent acquis : la fiscalité de ses associés n’est pas impactée. Elle peut quant à elle louer des biens nus ou meublés, cette option pour l’IS lui conférant une capacité commerciale.

Par exemple pour une SCI qui aurait deux associés à 50% chacun, le bénéfice de 10 000 euros serait imposé à l’impôt sur les sociétés au taux de 15% (soit 1500 euros) et elle conserverait le bénéfice net sans aucune obligation de le distribuer aux associés.

Attention : la fiscalité est très différente entre les deux types d’options fiscales. Il est très important de noter que la location meublée entraîne d’office une option pour l’IS ce qui change tout le calcul de l’imposition des revenus, que ce soit durant l’exploitation ou à la revente. Il est donc déconseillé de faire de la location meublée avec une SCI sans être préparé aux conséquences fiscales de l’IS.

Quelles sont les obligations comptables et fiscales d’une SCI ?

Qui dit société dit personne morale distincte et donc obligations légales diverses qui ne sont pas optionnelles.

Il faudra donc, dans l’ordre :

1. Créer la société afin de l’immatriculer au registre du commerce et des sociétés
2. Soumettre une liasse fiscale aux impôts chaque année, et ce quelle que soit l’activité de la SCI (donc même lorsque le bien n’est pas loué et que la SCI n’a aucune activité !)
3. Dissoudre et liquider la société lorsque celle-ci n’aura plus d’objet

Quel est l’impact de la présence d’une SCI sur la plus-value immobilière ?

Ceci est une excellente question car l’impact sur la plus-value peut être important et très déroutant pour les propriétaires lorsqu’ils n’en ont pas conscience.

En effet tant que la SCI est à l’impôt sur le revenu l’impact sur le calcul de la plus-value demeure quasiment nul, le calcul restant le même que pour un bien immobilier ayant été acquis à titre personnel.

La grande différence proviendra donc de l’option pour l’impôt sur les sociétés qui, elle, change absolument tout le calcul de la plus-value. En voici les points clés sans trop rentrer dans les détails techniques :

• Le bien immobilier sera amorti sur une durée de 25 à 50 ans, ce qui impactera le calcul de la plus-value finale
• Le produit de la vente de l’immeuble sera soumis à l’impôt sur les sociétés au taux de 15 puis 25%
• Le produit de la vente de l’immeuble demeurera la propriété de la SCI : si les associés veulent obtenir l’argent à titre personnel, ceux-ci devront procéder à une distribution de dividendes qui est elle aussi fiscalisée

Prenons un exemple afin d’illustrer :

Bien immobilier acquis il y a 10 ans pour 300 000 euros puis revente 10 ans plus tard pour 300 000 euros

Il n’y a pour la plupart des gens pas de plus-value n’est-ce pas ? Et pourtant…

Nous devrons amortir la partie « construction » du bien sur 30 ans :

Amortissements : 300 000 * 75% * 10/30 = 75 000 euros

Ainsi comptablement la plus-value est de 300 000 – 300 000 + 75 000 = 75 000 euros

La SCI aura donc un bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés de 75 000 euros : 14 524 euros

Les associés devront payer 14 524 euros d’impôts alors qu’ils n’ont en réalité pas réalisé de plus-value.

Cet exemple est simpliste mais reflète bien la réalité quant au calcul de la plus-value avec une SCI à l’IS qui est extrêmement différent de la plus-value des particuliers et doit bien être anticipé par les propriétaires.

_{Ceci n’est pas un réquisitoire contre les SCI à l’IS qui peuvent être de formidables outils de construction de patrimoine (l’auteur de cet article est un convaincu de la SCI à l’IS) qui doivent en revanche être réfléchis et anticipés en amont.}

SCI : la synthèse

Ce qu’il faut retenir de cet article, que nous avons voulu à la fois simple et exhaustif, adjectifs rarement utilisés ensemble.

• La SCI n’est pas obligatoire pour un achat à plusieurs : on peut acquérir un bien en indivision
• Créer une SCI entraîne des obligations annuelles de déclarations fiscales qui ne sont pas optionnelles, les manquements étant sanctionnés par des amendes bien réelles
• Une SCI ne peut normalement louer que des immeubles nus, toute location en meublée entraînant une option pour l’impôt sur les sociétés qui change radicalement le régime fiscal

En clair créer une SCI avec ses proches (famille, amis, investisseurs) peut se révéler être une riche idée dans une stratégie globale d’optimisation fiscale et patrimoniale. Ceci étant les conséquences peuvent être lourdes, notamment financièrement.

Ainsi nous conseillons à tous nos lecteurs de se renseigner avant de créer une SCI pour l’achat de leur bien immobilier et d’en anticiper les conséquences, notamment lors de l’achat d’une résidence secondaire qui ne sera pas ou peu louée (meublée !….)

N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations à ce sujet, nous saurons vous orienter rapidement vers l’option qui correspond le plus à votre situation : info@theftr.fr