Fiscalité de la location immobilière en France – personnes morales

Dans cet article, nous examinerons en détail le traitement fiscal des revenus locatifs au travers de sociétés, en mettant en évidence les différences entre les sociétés à l’IR (Impôt sur le Revenu) et les sociétés à l’IS (Impôt sur les Sociétés). Nous ne parlerons bien évidemment que de sociétés domiciliées en France.

Sociétés à l’IR (Impôt sur le Revenu)

SARL de Famille, SCI IR, …

Lorsque des investissements immobiliers locatifs sont effectués à travers des sociétés soumises à l’IR, tels que la SARL de Famille ou la SCI à l’IR, les revenus locatifs sont imposés au niveau des associés en fonction de leur participation au capital de la société (50% des parts = 50% du bénéfice ou du déficit).

Différence entre Location Nue et Meublée

La principale différence réside dans la nature de la location : nue ou meublée. Les revenus de la location nue sont classés en revenus fonciers, tandis que la location meublée est considérée comme une activité commerciale générant des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Location Nue (Revenus Fonciers) : Les charges déductibles, telles que les intérêts d’emprunt et les frais de gestion, permettent de réduire la base imposable soit les revenus locatifs bruts. Les revenus fonciers sont ensuite soumis au barème progressif de l’IR, sans oublier les fameux prélèvements sociaux CSG et CRDS au taux de 17.2%…

Location Meublée (Revenus BIC) : En location meublée, les revenus sont soumis au régime réel d’imposition, ce qui offre la possibilité de déduire un ensemble plus large de dépenses ainsi que d’amortir la propriété louée ce qui permet de réduire drastiquement le bénéfice imposable. Cependant, les BIC sont également imposés au barème progressif de l’IR ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17.2%.

Attention : toutes les formes de sociétés à l’impôt sur le revenu ne permettent pas de faire de la location meublée. De par sa forme commerciale, la location meublée ne pourra être faite que par une SARL de famille pour rester à l’IR : dans les autres cas l’option pour l’IS sera obligatoire.

Sociétés à l’IS (Impôt sur les Sociétés)

SCI IS, SAS, SARL, …

Lorsque les investissements locatifs sont effectués à travers des sociétés soumises à l’IS, telles que la SCI IS, la SAS (Société par Actions Simplifiée) ou la SARL (Société à Responsabilité Limitée), aucune distinction n’est faite en fonction du type de location (nue ou meublée).

Imposition à l’IS

Les revenus locatifs sont imposés au taux normal de l’IS, tout comme n’importe quelle autre société commerciale c’est-à-dire 15% jusqu’à 42 250 euros de bénéfice puis 25% au-delà.

L’avantage réside dans la possibilité de réinvestir les bénéfices à un taux d’imposition souvent plus avantageux que le barème progressif de l’IR. Toutefois, il convient de noter que la distribution des bénéfices aux associés peut également être soumise à des prélèvements, créant ainsi une double imposition potentielle.

Conséquences de la Location Meublée sur une SCI Passant de ce fait à l’IS

Le caractère commercial de la location meublé entraîne le changement de régime fiscal de toute SCI louant un bien en meublé, et ce dès le 1^er euro de loyer encaissé.

Ce n’est pas automatiquement réalisé par le centre des impôts mais bien à faire soi-même sous peine de mauvaises surprises, notamment après la revente du bien.

En effet le caractère « IS » d’une SCI entraine un changement important du calcul de sa plus-value : nous ne sommes alors plus du tout dans un calcul de plus-value des particuliers mais bel et bien dans le cas d’une société commerciale soumise à l’IS. Sans rentrer dans le détail des calculs, cela n’est jamais en la faveur des propriétaires, et ce encore moins lorsqu’ils ne sont pas au courant de ce changement.

Vous pouvez lire notre excellent article sur les SCI pour en savoir plus : https://www.thefrenchtaxrepresentative.fr/acheter-un-bien-en-sci-version-francaise

Conclusion : faites très attention aux locations meublées effectuées par le biais d’une SCI car cela pourrait vous coûter très cher fiscalement in fine.

Attention : les autorités fiscales sont évidemment en lien avec toutes les plateformes de mise en relation entre propriétaires et particuliers et sont donc capables de savoir quels biens ont étés loués (meublés) très facilement..

Importance de la Tenue de Comptabilité

La tenue de comptabilité est cruciale, quelle que soit la forme juridique de la société. Elle permet de suivre précisément les revenus et les dépenses, de maximiser les déductions fiscales et de garantir la conformité fiscale. Cela est particulièrement important pour les sociétés à l’IR, où la justification des charges foncières ou des BIC est essentielle, ainsi que pour les sociétés à l’IS, où une comptabilité précise est nécessaire pour déterminer le résultat imposable. De plus, même lorsque le bien n’est pas loué, la tenue de comptabilité reste importante, notamment pour la gestion des comptes courants d’associés et la transparence financière.

Importance des Assemblées Générales

Les assemblées générales jouent un rôle crucial dans la gestion des sociétés immobilières. Elles permettent de débattre et de décider de la répartition des résultats entre les associés. Cette répartition peut avoir des implications fiscales importantes, en particulier dans le cas des sociétés à l’IR, où les associés sont imposés individuellement en fonction de leur quote-part des bénéfices.